De Nederlandse grondmarkt staat onder grote druk door de groeiende vraag en het beperkte aanbod. Dat leidt tot intransparantie en stijgende prijzen. In een markt waar schaarste domineert, speelt veel zich af achter gesloten deuren. Dit ondermijnt niet alleen de kansen van jonge boeren, maar versterkt ook de problemen die al langer op de grondmarkt aanwezig zijn.
Experts waarschuwen in het Financieele Dagblad voor de negatieve gevolgen van de ondoorzichtige handel in grond in Nederland. Niet de meest vernieuwende en jonge boeren die de toekomst zouden moeten hebben, maar partijen met de diepste zakken gaan er met de buit vandoor.

Waarom de markt faalt
Een belangrijk probleem in de grondmarkt is het gebrek aan transparantie in het aanbod. Hoewel er veel vraag is naar landbouwgrond — door zowel boeren als projectontwikkelaars voor woningbouw en natuurprojecten — is het aanbod beperkt en vaak informeel. De beperkte grond die beschikbaar komt, wordt vaak onderhands verhandeld, wat de prijzen verder opdrijft. Zo ontstaan zogenoemde schaduwpachtafspraken, waarbij boeren grond onderhands ‘huren’ van eigenaren die op papier agrariër blijven om hun fiscale voordelen niet kwijt te raken. Dit gebeurt om drie redenen:

Dankzij de landbouwvrijstelling hoeven boeren geen belasting te betalen over de waardestijging van hun grond, zolang zij de grond zelf gebruiken voor hun landbouwbedrijf. Als de boer de grond zou verpachten, vervalt dit voordeel omdat hij de grond niet langer zelf gebruikt.

Wanneer een boer besluit te stoppen, moet hij fiscaal afrekenen over de waarde van zijn bedrijf, inclusief de grond. Door onofficiële afspraken (zoals schaduwpacht) kan een boer dit afrekenmoment uitstellen en zo nog enige tijd profiteren van de fiscale voordelen zonder officieel te hoeven verpachten of verkopen.

Boeren houden hun grond soms in bezit, zelfs als ze niet meer actief zijn, om ervoor te zorgen dat de waarde van de grond op papier lager blijft, bijvoorbeeld in het geval van overerving. Op deze manier kunnen erfgenamen profiteren van gunstigere belastingtarieven.

Deze situatie laat jonge boeren vaak naast het net vissen. Ze krijgen nauwelijks meer officiële toegang tot grond.

Volgens Rob van Eijck van het Nationaal Groenfonds zit ongeveer 10% van de jonge boeren die aankloppen voor een lening vast in dergelijke schaduwpachtconstructies. Deze informele afspraken houden de markt in een wurggreep en geven jonge boeren geen zekerheid, terwijl de grondeigenaren oneigenlijke voordelen genieten. Jeroen Rheinfeld, bijzonder hoogleraar agrarisch recht, bevestigt dat deze mondelinge afspraken vaak in strijd zijn met de officiële pachtregels en dat een rechter in veel gevallen zou oordelen dat het pachtrecht van toepassing is.

Onzichtbaar aanbod en diepe zakken
Door de op gunning gebaseerde aard van de pachtafspraken en de onderhandse verkoopmarkt hebben jonge boeren moeite om aan grond te komen. Voor de informele pachten krijgen ze bovendien nauwelijks financiering. Dit is een lastige situatie, aangezien de overheid een beleid voert dat een meer grondgebonden bedrijfsvoering stimuleert, wat meer grond vereist.

Waar een boer begin deze eeuw nog negentien jaar nodig had om de aankoopprijs van grond terug te verdienen, is dat inmiddels opgelopen tot 28 jaar
De grote vraag naar grond, gecombineerd met het beperkte en vaak onzichtbare aanbod, leidt tot een strijd om wie bereid is de hoogste prijs te betalen. Volgens Merel Straathof van het Nederlands Agrarisch Jongeren Kontakt (NAJK) komt het vaak neer op wie de diepste zakken heeft. Dit betekent dat jonge boeren nauwelijks kans maken op grond, omdat ze niet kunnen concurreren met kapitaalkrachtige spelers zoals grote akkerbouwbedrijven of vastgoedontwikkelaars. Bovendien zorgen fiscale voordelen, zoals de landbouwvrijstelling, ervoor dat grondeigenaren liever hun grond vasthouden, zelfs als ze het niet meer zelf gebruiken. Hierdoor blijft het aanbod kunstmatig beperkt en blijven de prijzen stijgen.

Jop Woltjer van Wageningen Economic Research wijst erop dat de terugverdientijd van landbouwgrond de afgelopen jaren fors is toegenomen. Waar een boer begin deze eeuw nog 19 jaar nodig had om de aankoopprijs van grond terug te verdienen, is dat inmiddels opgelopen tot 28 jaar. Zonder toegang tot financiering of betaalbare grond is het voor jonge boeren erg lastig om een winstgevend bedrijf op te bouwen.

Oplossingen of structureel probleem?
Ondanks de ernst van de situatie lijken structurele oplossingen uit te blijven. Het schrappen van het Nationaal Programma Landelijk Gebied (NPLG), dat €24 miljard aan investeringen voorzag voor het verbeteren van waterkwaliteit, natuur en biodiversiteit, werd door experts gezien als een gemiste kans om de grondmarkt te hervormen. Volgens Jeroen Rheinfeld hadden deze plannen de potentie om een meer transparante en eerlijke verdeling van grond te waarborgen, door duidelijke regels te stellen over wie recht had op grond en onder welke voorwaarden. Zonder NPLG blijven provincies misschien doorgaan met gebiedsplanning, maar het gebrek aan financiële middelen beperkt de impact. Sommige experts zeggen dat provincies niet professioneel genoeg zijn om adequate plannen te maken.

Er zijn wel enkele initiatieven die jonge boeren proberen te ondersteunen. Fondsen zoals het Nationaal Groenfonds en commerciële spelers zoals NLInvesteert bieden leningen aan duurzame boeren die moeilijk toegang hebben tot reguliere financiering. Deze initiatieven kunnen echter de structurele problemen op de grondmarkt niet oplossen zolang fiscale prikkels blijven bestaan die grondeigenaren stimuleren om hun grond vast te houden, en zolang informele gronddeals in stand blijven door de hoge prijzen en schaarse grond.

Nationaal beleid gewenst
De Nederlandse grondmarkt faalt door de grote intransparantie in het aanbod, wat leidt tot onofficiële en risicovolle afspraken die jonge boeren benadelen. De schaarste aan landbouwgrond wordt verder versterkt door fiscale prikkels en een gebrek aan officiële regels, waardoor de prijzen blijven stijgen en duurzame landbouwplannen moeilijk te realiseren zijn. Zolang er geen nationaal beleid komt dat de grondmarkt structureel hervormt, zullen jonge boeren en klimaatdoelen het onderspit delven in een systeem dat wordt beheerst door geld in plaats van verstandige doelen.